ASPECTOS QUE DEBE CONOCER DEL OFICIO DE CONSERJE O VIGILANTE DE FINCAS URBANAS.

Como ya sabemos, el conserje es una persona de fundamental importancia en todo edificio, comunidad de propietarios o recintos de oficinas, en algunos casos, sin la presencia de puesto de trabajo sería prácticamente inviable el día a día en algunos inmuebles regidos bajo el sistema de Propiedad Horizontal.

Por lo anterior, es muy importante que se conserve con recelo el puesto de trabajo y se procure su especialización y capacitación en ámbitos relacionados con el mismo, e incluso en las nuevas tecnologías como video-vigilancia.

SIGNIFICADO DE CONSERJE: Según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española, el Conserje (del francés concierge) es la persona que tiene a su cargo la custodia, limpieza y llaves de un edificio o establecimiento público. Se desprende de esta definición el hecho de que el Conserje debe cuidar el edificio, no solamente desde el punto de vista de la estructura del inmueble, sino de la presencia de extraños en el mismo; es decir, alertar a los residentes de la aparición de sujetos desconocidos a quienes podría preguntar incluso el motivo de la visita a la finca o comunidad, cuando no estén acompañados de algún propietario.

Esta es una de las labores de custodia; la otra corresponde al cuidado de los bienes que forman parte del edificio, vale decir de las áreas o cosas comunes que conforman el inmueble, de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal. Las labores de limpieza, y tenencia de llaves del edificio (parte de la custodia), son tareas y responsabilidades tácitas dentro del rango de actividades que debe realizar.

El Conserje es un trabajador, como cualquier persona, que mantiene una relación de dependencia con su patrono (fincas urbanas o comunidades de propietarios), representado en este caso por la Junta gobierno quien representa a los propietarios (patronos naturales u originales). En el caso de que se contrate un Administrador o empresa administradora, esta condición debe mantenerse. El Conserje podrá recibir instrucciones del Administrador o empresa administradora, acerca de la realización de sus actividades, y podrá mantener relaciones armónicas con esta figura nombrada por los propietarios pero en caso de conflictos, incremento salarial, despido o renuncia, u otra circunstancia, la intervención debe ser directamente de la Junta de Condominio, como representante de los propietarios.(lo anterior no es taxativo, sino enunciativo).

Es importante considerar que para que el Conserje ejerza adecuadamente y con eficiencia su labor, el patrono debe dotarlo correctamente de todos los implementos necesarios para ello, en concordancia con las leyes laborales y de prevención de riesgos. En otras palabras, el Conserje debe realizar sus actividades en las mejores condiciones posibles de seguridad, y el patrono está en la obligación de velar porque así sea. Es decir, cuando el Conserje no posea los implementos necesarios de resguardo físico para ejercer sus funciones, debe exigírselos al patrono, y éste está obligado por Ley a proveerlos; y de manera inversa, una vez se ha dotado el Conserje de los aperos para realizar sus labores, no tiene ninguna excusa el no utilizarlos para trabajar, exponiéndose a sanciones derivadas de su conducta.

La Contratación del Conserje

La contratación de una persona, a la cual se le entregue la custodia del edificio, el cuidado, mantenimiento y limpieza del mismo, debe obedecer a algunos criterios de selección que permitan realizar la elección adecuada del individuo, para ese retador puesto de trabajo.

Es recomendable la elaboración de un Contrato de Trabajo escrito, ajustado a los parámetros que menciona la ley; adicionalmente es recomendable investigar antecedentes de la persona, cartas de referencia o de buena conducta emitidas por alguna autoridad municipal o vecinal, solicitar el DNI (legible), y con toda esta información abrir una carpeta (o expediente laboral) a este trabajador, la cual estará en poder de la Junta de gobierno y la administración de la finca.

La evaluación de hábitos es importante, ya que si el Conserje tiene hábitos como el cigarrillo y/o el consumo de alcohol, se debe aclarar la autorización o prohibición de practicarlos mientras trabaja, igualmente las consecuencias que podrían acarrear. En fin, es conveniente que el Contrato de Trabajo sea lo más completo posible, y recoja este tipo de situaciones, para evitar conflictos a futuro

En el caso de que el portero tenga la vivienda en la misma mancomunidad, lo anterior es importante para casos como el de la tenencia de mascotas, que de no plasmarse en el contrato de trabajo, seguramente será un conflicto.

La Remuneración del Conserje

Por la alta envergadura de las tareas y responsabilidades que abarca la función del Conserje, es lógico y natural entender la existencia de la justicia laboral para este trabajador.

En términos generales podríamos indiciar que el salario mínimo legal se le pagará a una determinada persona cuando ejerce alguna actividad laboral en su carácter mínimo. Pero todos sabemos que los Conserjes, en la gran mayoría de los casos, no realizan el mínimo esfuerzo o trabajo; todo lo contrario, muchas veces están expuestos a una gran cantidad de faenas y a duras cargas de trabajo, llegando incluso en la mayoría de los casos a las labores de limpieza, almacenamiento de mercancías entre otras.

Esta es lamentablemente una labor mal remunerada, quizás porque a esta figura no se ha sabido apreciar y darle la importancia que tiene en las fincas o edificios. Es labor de los Administradores (jurídicos o naturales) de fincas y de las Juntas de gobierno, reconocer la importancia de este trabajador, y hacer justicia con su remuneración, que en instancias finales corresponderá a la Junta.

Por lo tanto, y claro está, aunque la finalidad de las comunidades de propietarios no es el lucro, en algunos países, el conserje recibe una bonificación de fin de año equivalente a por lo menos quince (15) días de salario. Esto es lo que se conoce en las empresas privadas como Utilidades

En cuanto a las Prestaciones Sociales, el Conserje, en tanto trabajador que es, también está amparado por las leyes laborales, por tanto los trabajadores y trabajadoras tienen derecho a prestaciones sociales que les recompensen la antigüedad en el servicio y los amparen en caso de cesantía.

En conclusión, la remuneración del Conserje debe tomarse de manera seria y concienzuda, justa y adaptada a la realidad de este noble y digno trabajador.

El Horario de Trabajo

En términos de horarios, mas allá de lo que se conoce como la jornada laboral legal vigente no existe un horario establecido que determine el inicio y culminación de las tareas de este trabajador, sin embargo, respetando la ley, se puede convenir entre patrono y trabajador la duración de la jornada de trabajo.

Entonces, a qué hora debe comenzar sus labores el Conserje?; a las 6:00 am, a las 7:00 am, a las 8:00 am?; lo anterior es conveniente que lo determinen patrono y conserje, orientando esta acción hacia lo que mejor convenga al edificio y sus áreas comunes.

¿Puede el Conserje trabajar más de ocho (8) horas diarias?, Si así lo han convenido las partes, no debería haber problemas al respecto, aunque no se debe olvidar lo que dice la ley para el desempeño de labores diurnas y nocturnas.

Tampoco debemos olvidar que el Conserje debe recibir, entonces, una remuneración suficiente por su esfuerzo…igual salario por igual trabajo...

Si queremos un Conserje con una carga de trabajo bastante ajustada, debemos pagarle de manera proporcional a esa exigencia. Esto es parte de la justicia laboral.

Alcance de las Funciones del Conserje

Las tareas y responsabilidades que como trabajador tiene a cargo el Conserje están plasmadas en la ley aunque debemos entender que aunque generales, en lo particular, cada edificio tiene sus propias necesidades y rutinas de trabajo, sui generis. El detalle de ejecución de las labores del Conserje, en el edificio y sus áreas comunes, debe ser planificado entre este trabajador y la junta o administradores de la finca o comunidad de propietarios.

Se insiste en la aclaratoria de las leyes vigentes a la hora de la asignación de tareas, ya que algunas juntas de gobierno o administradores de fincas se transfieren responsabilidades a los Conserjes, que no son propias de su competencia. Tal es el caso de endosar a los Conserjes tareas administrativas, como entenderse con los proveedores, cobrar el recibo de condominio, y otros asuntos administrativos, cuando esto no es propio de sus funciones.

La Conducta del Conserje

La actitud y comportamiento del Conserje debe ser de respeto y tolerancia, entendiendo que su valioso trabajo está orientado hacia la comunidad de propietarios de un edificio o conjunto residencial, los cuales serían en esencia sus patronos originarios, puesto que los copropietarios son los que eligen la Junta de gobierno para que les represente.

No debe faltar los “buenos días, buenas tardes, buenas noches”, en el diario contacto con los residentes del edificio. Aún así debe mantener su condición de custodio del inmueble, y hacer las observaciones o llamados de atención, de muy buenas maneras, cuando algunos niños jugando, familiares o conocidos de algún propietario, o los propietarios mismos, alteren el ornato y limpieza de las áreas comunes del edificio, rayen los ascensores, ensucien el piso y los espejos, etc. Además deberá informar este tipo de acciones a la Junta de la mancomunidad.

Por otra como ya conocemos, el conserje en tanto trabajador que es, está obligado a respetar la jornada de trabajo; Esto quiere decir que si necesita ausentarse para hacer diligencias personales, durante las horas laborables, debe informar con anticipación al administrador y/o a la junta que corresponda con los datos que deba aportar, el motivo de su ausencia, y el tiempo que va a estar ausente.

Humanización de las Relaciones con el Conserje

El hecho de que el conserje realice el trabajo más operativo que tiene un edificio o conjunto de oficinas o comunidades de propietarios, no quiere decir que sea menos persona que el resto de los residentes del inmueble. Para este trabajador tampoco debe faltar los “buenos días, buenas tardes, buenas noches”. Como ser humano merece un tanto de respeto y consideración, por parte de la comunidad de propietarios

Cualquier tipo de observación en el comportamiento del Conserje, se le debe hacer ver a la Junta de gobierno (presidente de la comunidad), para que tome las medidas al respecto, pero jamás debe algún propietario llegar a protagonizar alguna confrontación con este trabajador, y viceversa.

Los principios de convivencia, respeto, cortesía y buena conducta son también aplicables a las relaciones con el conserje, y de éste con la comunidad de propietarios.

Recuerde que con una supervisión adecuada, sana y constante, se puede tener un conserje estrella. Si la supervisión falla, se puede convertir a este trabajador en un ser anárquico, y haciendo lo que le plazca (lo mismo puede suceder con los residentes), en detrimento de la comunidad de propietarios; en todo caso, el gobierno del edificio será el responsable por cualquiera de estas conductas.

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